Edital de Licitação / Anexos
• Edital de Licitação
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• Manual de Procedimentos da B3

Minuta de Contrato e Anexos
• Minutas de Contrato
• Anexos:
   • Caderno de Encargos da Concessionária
   • Sistema de Mensuração de Desempenho
   • Mecanismo de Pagamento da Contraprestação
   • Diretrizes para Licenciamento Ambiental
   • Matriz de Risco
   • Penalidades
   • Minuta de Contrato com a Instituição Financeira
   • Diretrizes para Contratação de Terceiros Independentes

Estudos Referenciais
• Anteprojeto de Engenharia e Arquitetura
• Diretrizes Operacionais e Especificações Técnicas
• Plano de Negócios Referencial
• MEF Simplificado

Outros documentos
• Projeto Estrutural do CAFF
• Balanço Anual da CADIP
• Relatório Resumido de Execução Orçamentária (6º Bimestre)

Baixe planilha e participe da consulta pública
Para participar da consulta pública, baixe a planilha e a preencha. Depois, encaminhe na sessão Participe. Em caso de inacessibilidade, encaminhe para consultapublica@caffrs.com.br com assunto “Participação Consulta Pública”

São contratos administrativos entre o poder público e uma empresa privada (Concessionária) para a prestação de um serviço público por um tempo pré-determinado.

Os projetos de PPP são diferentes de processos de privatização. Em uma PPP, a prestação de serviços é transferida à iniciativa privada por um prazo determinado e, ao final do contrato, todos os bens são revertidos ao ente público. Na privatização, há uma transferência definitiva de uma empresa estatal à iniciativa privada, isto é, a venda da empresa, o que não é o caso da PPP do CAFF.

Por três razões principais.

A primeira é financeira: uma obra pública tradicional exigiria desembolso imediato de mais de R$ 1,3 bilhão dos cofres do Estado. A PPP distribui esse custo para o Estado ao longo de 30 anos, preservando a capacidade de investimento do governo em outras áreas prioritárias.

A segunda é técnica: foram feitas análises quantitativas e qualitativas que demonstram que a PPP é mais vantajosa para os cofres públicos do uma contratação tradicional, considerando custos de construção, operação e manutenção ao longo de todo o contrato.

A terceira é operacional: no modelo de PPP, o concessionário assume a responsabilidade integral pela manutenção e operação do complexo durante 30 anos, com padrões de desempenho contratuais. Isso garante que a qualidade das edificações seja preservada ao longo do tempo, algo que historicamente não ocorre em prédios públicos geridos diretamente pelo Poder Público.

Não. O terreno e as edificações do CAFF são e continuarão sendo propriedade do Estado do Rio Grande do Sul.

O que o projeto estabelece é uma Concessão Administrativa: o parceiro privado será responsável por investir na modernização do complexo, construir os novos prédios e prestar os serviços de operação e manutenção ao longo de 30 anos. Ao final desse prazo (ou em caso de encerramento antecipado do contrato), todas as edificações e benfeitorias são automaticamente revertidas ao patrimônio público, sem qualquer custo adicional para o Estado.

Durante toda a vigência do contrato, o controle sobre o uso do espaço permanece com o poder público. O Estado define o que pode ser feito no complexo, fiscaliza o cumprimento das obrigações contratuais e detém o direito de intervir sempre que os padrões de qualidade não forem atendidos.

A PPP é, portanto, um instrumento de gestão privada temporária sobre patrimônio público, e não uma transferência de propriedade.

O projeto CAFF é estruturado como uma Parceria Público-Privada (PPP), o que significa que o Estado não realiza um desembolso único e imediato. Em vez disso, o parceiro privado financia e executa os investimentos, e o governo paga mensalmente ao longo de 30 anos, à medida que os serviços são efetivamente prestados e as obras finalizadas.

O investimento total previsto é de R$ 1,3 bilhão, abrangendo obras de modernização das edificações existentes, construção de novos prédios e urbanização do complexo. Também estão previstos custos operacionais de R$ 6,7 milhões ao mês com o complexo. Em contrapartida por todos os investimentos e pelos custos de manutenção, operação e zeladoria do CAFF, o Estado pagará uma contraprestação mensal máxima de R$ 21,9 milhões, condicionada ao desempenho do concessionário, ou seja, o pagamento integral só ocorre se os padrões de qualidade contratados forem cumpridos.

O compromisso financeiro está dentro da capacidade fiscal do Estado. A contraprestação representa 0,40% da Receita Corrente Líquida do Rio Grande do Sul, patamar que respeita os limites estabelecidos pela legislação de responsabilidade fiscal e que os estudos técnicos indicam ser sustentável ao longo de todo o prazo contratual. O projeto foi estruturado com essa preocupação desde o início: garantir que a modernização do CAFF seja viável para o Estado sem comprometer sua capacidade de investimento em outras áreas.

O concessionário. Uma das principais vantagens do modelo de PPP é justamente a transferência da gestão operacional do complexo para o parceiro privado, que assume a responsabilidade integral pelos serviços de facilities, como limpeza, segurança, manutenção predial, controle de acesso, gestão dos sistemas de climatização, elétrica, hidráulica e tecnologia.

Todos esses serviços serão coordenados por uma Central de Operações que funcionará continuamente, integrando monitoramento por câmeras, alarmes, sistemas prediais. O desempenho operacional será medido continuamente e vinculado ao pagamento da contraprestação, o que cria incentivo contratual permanente para a manutenção da qualidade.

Sim. A sustentabilidade ambiental é um dos pilares do projeto. O novo complexo prevê telhados verdes, bio-valas, pisos permeáveis e aproveitamento de água da chuva, soluções projetadas especialmente para aumentar a resiliência do complexo frente a eventos climáticos extremos, como as enchentes que afetaram o Rio Grande do Sul em 2024.

As edificações deverão obter certificação LEED (ou equivalente) e o Selo Diamante de eficiência energética do Município de Porto Alegre. A usina solar já existente no complexo será mantida, e a migração para o mercado livre de energia elétrica gerará economia estimada entre 15 e 24% no consumo energético.

Abertura urbana e segurança não são incompatíveis. E o projeto trata os dois aspectos de forma integrada.

O complexo será aberto para circulação pública nas áreas externas, mas o acesso ao interior das edificações continuará controlado por catracas e recepções. Os estacionamentos terão cancelas com controle de entrada e saída. A Central de Operações monitorará 24 horas por dia todas as áreas por câmeras de segurança, com integração direta aos órgãos de segurança pública.

A experiência de outros centros administrativos abertos no Brasil e no mundo mostra que espaços com movimento, diversidade de usos e boa iluminação tendem a ser mais seguros do que complexos isolados e pouco frequentados. A presença de comércios, restaurantes e circulação de pessoas ao longo do dia contribui naturalmente para a segurança do ambiente.

Por meio de licitação pública, na modalidade de concorrência, conforme exige a legislação brasileira. O processo é conduzido pelo Estado com total transparência: os documentos da licitação (edital, minuta de contrato e diversos anexos) são publicados e disponibilizados para consulta por qualquer interessado.

Qualquer empresa ou consórcio que atenda aos requisitos técnicos e financeiros estabelecidos no edital pode participar. A seleção seguirá os critérios definidos no processo licitatório, que serão divulgados oportunamente. Antes disso, a consulta pública em curso é justamente a etapa em que a sociedade e o mercado podem sugerir ajustes aos documentos antes da abertura formal da licitação.

Os benefícios do projeto vão além dos servidores públicos e alcançam qualquer pessoa que viva, trabalhe ou circule em Porto Alegre.

Espaço público aberto. As cercas que hoje isolam o complexo serão retiradas. O CAFF se tornará um espaço de livre circulação, conectando as vias do entorno e criando um ambiente de convivência no coração da cidade.

Comércio, serviços e restaurantes. Os térreos das novas edificações abrigarão comércios, serviços e restaurantes, acessíveis a qualquer pessoa, não apenas a servidores.

Serviço público mais ágil. A concentração de secretarias e órgãos em um único local reduz deslocamentos e facilita o atendimento a quem precisa resolver demandas junto ao governo estadual.

Patrimônio histórico preservado. As edificações hoje existentes no complexo, referências da arquitetura moderna gaúcha, serão cuidadosamente restauradas, preservando esse patrimônio para as futuras gerações.

Mais eficiência no uso do dinheiro público. A modernização trará maior eficiência nos custos com energia, manutenção e aluguéis de imóveis dispersos pela cidade. Os recursos liberados podem ser direcionados a serviços essenciais à população.

Vitalidade urbana. Com mais pessoas circulando, novos usos e espaços qualificados, o projeto contribui para a requalificação do entorno e para a vida no centro de Porto Alegre.

O projeto foi concebido para minimizar impactos negativos, mas é importante ser transparente sobre os efeitos temporários e as mudanças que algumas pessoas sentirão.

Durante as obras. Os servidores que trabalham no complexo enfrentarão período de convivência com canteiros de obra ao longo de aproximadamente seis anos. O projeto prevê implantação em três fases modulares justamente para garantir a continuidade das atividades administrativas durante esse período, evitando paralisações e realocações desnecessárias.

Usuários de estacionamento. A substituição dos estacionamentos horizontais por edifícios-garagem causará reorganização do uso de vagas durante as obras. No entanto, ao final do projeto, o número total de vagas mais do que dobrará, passando das atuais 1.355 para 3.263 vagas, com sistemas inteligentes de controle e orientação. E os servidores continuarão contando com a gratuidade do serviço.

Entorno imediato. Como em qualquer grande obra urbana, os vizinhos do complexo poderão ser afetados temporariamente por ruído, movimentação de veículos pesados e interferências no tráfego local durante o período de construção.

Não há previsão de remoção de moradores, desapropriações ou supressão de serviços públicos já prestados à população. O projeto ocupa área atualmente fechada ao público, e a transformará em espaço aberto e acessível a todos.

Ao término do contrato, todas as edificações, benfeitorias e equipamentos instalados pelo concessionário revertem automaticamente ao patrimônio do Estado, sem custo adicional. O CAFF voltará integralmente ao controle público.

O contrato prevê ainda que, nos anos finais da concessão, o concessionário realize os investimentos necessários para entregar o complexo em condições adequadas de conservação, evitando que o Estado receba edificações degradadas ao final do prazo. Esse mecanismo é chamado de obrigações de reinvestimento e está contratualmente definido.

O Estado poderá então optar por gerir o complexo diretamente, realizar uma nova concessão ou adotar outro modelo que seja mais adequado ao contexto daquele momento.

A participação é aberta a qualquer pessoa: cidadãos, empresas, entidades representativas, especialistas e demais interessados.

Durante o período de consulta pública, contribuições podem ser enviadas diretamente por meio do formulário disponível neste site, na aba Participe. O formulário permite registrar sugestões, dúvidas, críticas ou propostas de alteração sobre qualquer documento do projeto, seja o Edital, a Minuta de Contrato ou seus anexos.

Além do formulário, o projeto prevê a realização de audiência pública presencial e roadshow, cujas datas e formatos serão divulgados neste site com antecedência.

Todas as contribuições recebidas serão analisadas e respondidas pelo poder público em relatório a ser publicado ao final do processo participativo.